1. Site ve Apartmanlarda Yapılması Zorunlu Periyodik Kontroller Nelerdir?

​

Toplu yaşam alanlarında can ve mal güvenliğini korumak, sadece konfor değil yasal bir zorunluluktur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve İş Sağlığı ve Güvenliği mevzuatları uyarınca, apartman ve site yönetimlerinin düzenli olarak yaptırması gereken teknik periyodik kontroller bulunmaktadır.
 

Zorunlu Kontroller ve Periyotları
 

• Asansör Periyodik Kontrolü : Yılda en az 1 kez, ilgili belediyenin protokol imzaladığı A Tipi Muayene Kuruluşu tarafından yapılmalıdır.

• Yangın Tesisatı ve Yangın Dolapları : Yılda en az 1 kez, elektrik ve makine mühendisleri odasına kayıtlı yetkili mühendisler veya akredite kuruluşlarca kontrol edilmelidir.

• Elektrik İç Tesisat ve Topraklama Ölçümü : Yılda 1 kez, EMO (Elektrik Mühendisleri Odası) üyesi yetkili mühendisler tarafından yapılmalı ve raporlanmalıdır.

• Kazan Dairesi ve Basınçlı Kaplar : Merkezi ısıtma sistemi olan binalarda kalorifer kazanları, genleşme tankları ve hidroforlar yılda en az 1 kez basınç testine tabi tutulmalıdır.

• Jeneratör Kontrolleri : Yılda 1 kez genel yasal muayenesi, ayda bir kez ise operasyonel testi yapılmalıdır.

 

Yönetimlere Not : Bu kontrollerin yaptırılmaması durumunda doğacak kazalardan, site/apartman yönetimi ve yönetim kurulu "asli kusurlu" olarak doğrudan hukuki ve cezai sorumluluk taşır.
 

2. Yangın Tesisatı Yılda Kaç Kez Kontrol Edilmelidir?

​

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümleri uyarınca, sitelerde ve apartmanlarda bulunan yangın tesisatlarının çalışır durumda tutulması hayati önem taşır.
 

Yasal Kontrol Sıklığı
 

• Yıllık Zorunlu Muayene : Yangın tesisatının (yangın pompaları, hidrant hatları, sprinkler sistemi, yangın dolapları ve kuru boru sistemleri) yılda en az 1 kez akredite bir mühendislik firması veya yetkili uzmanlarca periyodik kontrolden geçmesi ve raporlanması yasal olarak zorunludur.

• Kullanıcı / Yönetim Kontrolleri : Tesisatın fonksiyonel (gözle kontrol, basınç izleme) durumunun ise 3 aylık periyotlarla bina teknik personeli veya anlaşmalı bakım firması tarafından gözden geçirilmesi önerilir.
   

Kontrol Kapsamında Neler Yapılır?
 

Yangın pompalarının debi ve basınç testleri yapılır, acil durumlarda otomatik devreye girme süreleri ölçülür. Yangın dolaplarındaki hortumların sızdırmazlığı kontrol edilir ve hat sonu basınçları test edilerek sistemin yangını söndürmeye yeterli güce sahip olduğu tescillenir.
 

3. Asansör Kırmızı Etiket Alırsa Ne Olur?

​

Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği'ne göre yapılan yıllık denetimlerde, asansörün can ve mal güvenliği açısından yüksek risk taşıdığını gösteren etiket sınıfı Kırmızı Etikettir.
 

Kırmızı Etiket Sonrası Yasal Süreç ve Yapılması Gerekenler
 

1. Hizmete Kapatılma (Mühürleme) : Kırmızı etiket alan asansör, denetim kuruluşu tarafından o an itibariyle kullanıma kapatılır. Yönetim asansörü çalıştırmaya devam edemez.

2. 60 Günlük Kusur Giderme Süresi : Bina yönetimine, asansördeki teknik kusurları gidermesi ve binayı güvenli hale getirmesi için en fazla 60 gün süre tanınır.

3. Takip Kontrolü : Eksikler yetkili bir asansör bakım firması tarafından giderildikten sonra, yönetim A Tipi Muayene Kuruluşu'ndan tekrar randevu alarak "Takip Kontrolü" yaptırır.
    

Eksikler Giderilmezse Ne Olur?
 

Eğer 60 gün içinde asansör güvenli (mavi veya yeşil) hale getirilmezse, ilgili Belediye (veya İl Özel İdaresi) tarafından asansör ana şalterinden mühürlenerek tamamen kilitlenir. Mührün kopartılarak asansörün çalıştırılması "Mühür Bozma" suçunu doğurur ve yönetime ağır para cezaları uygulanır.
 

4. Topraklama Ölçümü Yaptırmamanın Cezaları Nelerdir?

​

Elektrik İç Tesisleri Yönetmeliği ve İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kapsamında, binalardaki elektrik sistemlerinin güvenliğini doğrulayan en kritik parametre topraklama ölçümüdür.
 

Topraklama Ölçümü Yaptırmamanın Riskleri ve Cezaları
 

• İdari Para Cezaları : Sitede/apartmanda sigortalı çalışan (kapıcı, güvenlik, temizlik personeli vb.) varsa, Çalışma ve İş Kurumu müfettişlerinin denetimlerinde topraklama raporunun ibraz edilememesi durumunda her yıl katlanarak artan ağır idari para cezaları kesilir.

• Elektrik Dağıtım Şirketi Yaptırımları : Tesisattaki kaçaklar veya aşırı güvensiz durumlar tespit edilirse, elektrik dağıtım şirketi binanın ortak alan elektriğini kesme hakkına sahiptir.

• Tazminat ve Ceza Davaları : Ölçüm yapılmadığı için meydana gelebilecek bir elektrik çarpılması, yangın veya cihaz hasarında; sigorta şirketleri hasarı ödemeyi reddeder. Yönetim kurulu ise "ihmal suretiyle görevi kötüye kullanma" ve "taksirle yaralanmaya/ölüme sebebiyet verme" suçlamalarıyla hapis cezası istemiyle yargılanabilir.
   

5. Jeneratör Bakımı Yasal Olarak Zorunlu mudur?

​

Enerji kesintilerinde asansörlerin, yangın kaçış aydınlatmalarının, hidroforların ve havalandırma sistemlerinin çalışmaya devam etmesini sağlayan jeneratörler, binaların ortak yapı elemanı sayılır.
 

Jeneratörlerin bakımı ve periyodik kontrolü yasal olarak zorunludur.
 

• İş Sağlığı ve Güvenliği Yönü : İş Ekipmanlarının Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği uyarınca jeneratörler, "Hareketli Makine ve Elektrik Tesisatı" kapsamında değerlendirilir ve yılda en az 1 kez yetkili mühendislerce periyodik kontrol raporu düzenlenmesi zorunludur.

• Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Yönü : KMK Madde 35 uyarınca, yönetici ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür. Ortak alanların enerjisini besleyen bir cihazın bakımsızlık nedeniyle devreye girmemesi ve bu yüzden (örneğin asansörde kalma, hidrofor durması sonucu su baskını) zarar oluşması halinde yönetici hukuken sorumlu olur.
   

6. Acil Durum Ekipleri Nasıl Oluşturulur?

​

"İşyerlerinde Acil Durumlar Hakkında Yönetmelik" hükümleri, bünyesinde çalışan (kapıcı, teknik personel, güvenlik) bulunduran site ve apartman yönetimlerini de bağlamaktadır. Olası bir deprem, yangın veya ilkyardım anında kimin ne yapacağı önceden planlanmalıdır.
 

Ekiplerin Kurulum Esasları
 

Binalarda tehlike sınıfına ve çalışan sayısına göre (genellikle apartmanlar az tehlikeli sınıftadır) şu 4 temel ekip oluşturulmalıdır:

1. Söndürme Ekibi : Yangın başlangıcına müdahale eder, büyümesini önler.

2. Kurtarma Ekibi : Acil durumda can ve mal kurtarma işlerini yürütür.

3. Koruma Ekibi : Acil durum alanının güvenliğini sağlar, panik ortamını engeller ve itfaiyeye rehberlik eder.

4. İlk Yardım Ekibi : Sağlık ekipleri gelene kadar temel yaşam desteği sağlar (Sağlık Bakanlığı onaylı sertifikası olmak zorundadır).

 

Nasıl Uygulanır? Site yönetimi çalışanları ve binalarda gönüllü kat malikleri arasından görevlendirmeler yapılır. Bu ekiplerin listesi apartman panolarına asılmalı ve yılda bir kez güncellenmelidir.
 

7. Yangın Tatbikatı Ne Sıklıkla Yapılmalıdır?

​

En kusursuz yangın merdivenleri veya söndürme sistemleri bile, insanlar nasıl tahliye olacaklarını bilmediği sürece işlevsiz kalır. Bu nedenle teorik bilginin pratiğe dökülmesi gerekir.
 

Yasal Zorunluluk ve Sıklık
 

• Yılda En Az 1 Kez : Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik ve İş Sağlığı ve Güvenliği mevzuatına göre; sitelerde, apartmanlarda ve iş merkezlerinde yılda en az 1 kez acil durum tahliye ve yangın söndürme tatbikatı yapılması yasal olarak zorunludur.

• Belgelendirme : Yapılan tatbikatın tarihi, katılım oranları ve karşılaşılan aksaklıklar bir "Tatbikat Tutanağı" haline getirilerek bina yönetim arşivinde saklanmalıdır.
  
  Denetimlerde veya olası bir sigorta hasar ekspertizinde bu tutanaklar talep edilir.
   

8. Ortak Alanlarda İş Sağlığı ve Güvenliği Sorumluluğu Kime Aittir?

​

Apartman ve sitelerin bahçesi, otoparkı, asansör boşluğu, çatısı ve kazan dairesi gibi alanlar "ortak alan" olarak kabul edilir. Bu alanlarda meydana gelebilecek kazaların hukuki sorumluluğu net hatlarla çizilmiştir.
 

Asli Sorumlu : Site/Apartman Yönetimi (İşveren)

6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu'na göre, apartmanda sigortalı tek bir işçi (kapıcı, temizlik görevlisi vb.) bile varsa, kat malikleri kurulu adına Apartman/Site Yönetim Kurulu (veya Profesyonel Yönetim Şirketi) yasal olarak "İşveren" sıfatı taşır.
 

Sorumluluk Kapsamı Nelerdir?

• Ortak alandaki risk analizlerini yaptırmak,

• Yüksekte çalışan personelin yüksekte çalışma ekipmanlarını takmasını sağlamak, kazan dairesi ve benzeri teknik mahallere yetkisiz girişleri engellemek,

• Dışarıdan çağrılan taşeronların (örneğin dış cephe boyacısı veya asansör tamircisi) güvenli çalışıp çalışmadığını denetlemek.

 

Kat Maliklerinin Durumu: Yönetimin bütçe yetersizliği veya ihmal nedeniyle almadığı İSG önlemlerinden ötürü büyük bir maddi tazminat doğarsa, kat malikleri de aralarındaki arsa payı oranında bu maliyete ortak olmak zorundadır. Ancak cezai sorumluluk doğrudan kararın altında imzası olan yönetim kurulunundur.